闽讯：中央经济从业会议上的房地产政策信号

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刚刚结束的中央经济事业会议对明年的经济事业有了重要的展开。 为了把握明年房地产市场的风向，有必要读取会议发出的政策信号。

在宏观政策层面上与房地产关系最密切的无疑是财政政策和货币政策。 今年的中央经济实务会议建议，明年的宏观政策必须保持连续性、稳定性、持续性，也就是说基本上继续实施现行政策，即积极的财政政策和稳健的货币政策。 预计明年的财政支出、赤字率、借款规模、货币投入等将基本与今年持平。 但是，政策的力量、方向还是不一样的。 因此，强调在政策操作中，要把握更准确、有效、不急转弯、政策的时间效应，保持适度的支出强度。

财政政策有持有压力、经济复苏和国家重大战术任务，前者要维持必要的支持力度，显然力度没有今年大，疫情防控期间出台的扩张政策也要有序退出，支出的重点在于加强国家重大战术任务的财力保障。 控制地方债务和行政支出，地方政府不仅不指望发债建设，而且要加大力度化解隐性债务风险，党政机关要带头生活。 这样的财政政策是积极和慎重的。

稳健的货币政策，去年灵活适度，今年灵活准确合理适度，具有大致相同的意义。 不同的是，去年的货币政策越来越强调资金的投入，但今年重点是风险防范。 因此，今年提出基本稳定宏观杠杆率，解决经济复苏与风险防范的关系，加杠杆，降杠杆，不要用力过猛。 由于信贷投放和不良率的上升，商业银行的资本充足率受到很大的压力，会议旨在多渠道补充银行资本金，增强银行自身实力，防范风险，提高服务中小企业的能力。 一旦完善债市法制，将发出政府依法打击不履行债务和废债行为的信号。

对于房企来说，明年的地方政府、银行都过着紧要的生活，三根红线上，再加上紧要的诅咒，对于跟着哪个地方政府生活，高杠杆扩大规模的房企，明年大概都过着紧要的生活。

双重循环战术对住宅企业来说，令人欣喜和担忧。 很明显，如果扩大内需，就不能垄断房地产。 而且，也有可能进一步压缩不动产所需的空间。 会议提出，要把扩大费用与改善人民生活质量相结合，小城市的改善性住房可能还有机会。 此外，会议还提出要实施城市更新行动，推进城市旧小区改造。 虽然这不是新政策，但去年是从民生保护的角度提出的，但今年结合扩大费用，去年的“提高城市更新和存量住房改造”也上升到了“城市更新行动的实施”的高度，其态度更为积极，力度也更大。 对于城镇旧小区的改造，去年的话是比较平稳的“做得好”，今年的提法是“推进”，也许比去年有更多的机会，但不是所有的房企都有这样的机会。

房地产开发离不开土地。 今年中共中央国务院相继发表的《关于建立更完善的要素市场化配置体制的意见》和《关于加快新时期完善的社会主义市场经济体制的意见》，规划了土地要素市场化改革。 这次中央经济实务会议没有就此提出具体措施，但确定了切实保护耕地红线18亿亩，坚决遏制耕地“非农化”，防止“非粮食化”，规范耕地平衡。 粮食安全提上议事日程后，这样的表现意义重大。 方兴未艾的文旅地产热、城镇开发热，将成为醒酒之药。

会议提出的明年第七项要点任务是处理大城市住宅的突出问题。 在这两年期的会议上，没有特别提到房价问题。 一贯强调的是，“房子是用来住的，不是用来炒房的”的定位，是通过城市政策，促进房地产市场平稳健康快速发展。 但侧重点依然不同，去年的重点是扩大城市困难群众住房保障工作，对房地产宏观调控，提出了稳定地价、稳定房价、预期的长效管理调控机制。 今年的重点被放在大城市住宅的突出问题和租赁住宅上，北上广深等大城市可能会迎来新的规制。 住宅市场化改革之际，当时设计的住宅制度与租赁销售并行，但此后公房全部改为销售，廉租房几乎没有，房地产成为投机者狂欢的乐园。 因此，要建立房地产长效机制，不仅要反复抑制投机、完善的调控机制，还必须补充租赁房这个短板。 这次会议提出要高度重视保障性租赁住房的建设，加快完善的长期租赁政策。 过去，阻碍长租住宅快速发展的首要障碍之一是租赁住宅和购买住宅在享受政府公共服务方面有很大不同。 这次会议提出，要使租赁住房在享受公共服务方面享有同等权利，这是一个比较大的突破，有望如何操作。 另外，还对出租房屋的土地供应、税费租金等提出了具体要求。 即土地供应要向租赁住宅建设倾斜，制定单列租赁住宅用地规划，探索利用集体建设用地和企事业单位拥有的闲置土地建设租赁住宅。 要减轻租赁住房的税费负担，合理控制租赁水平。 他说，迄今为止，许多国有房企承担了租赁住房和保障性住房的建设和供应责任，但在这次会议上，特别是国有和民营公司必须发挥作用，民营房企也许在租赁市场上也能找到越来越多的机会。 这种租赁住房政策，力度近年来很少见。

明年的第八个重要任务是，我国二氧化碳排放量到2030年达到峰值，到2060年实现碳中和。 为此，会议建议在2030年之前尽快制定碳排放达峰行动方案，在有条件的地方率先支援达峰。 碳排放量看起来和房地产没什么关系，但实际上房地产是碳排放量很大的企业。 世界银行的调查研究表明，要在2030年前实现节能减排目标，70%的减排潜力将体现在建筑节能方面。 数据显示，全球约五分之一的碳排放量来自中国，而中国40%的碳排放量来自房地产建筑业。 为了实现上述目标，房地产和建筑业的节能减排都很重要。 近年来，绿色住宅、节能建筑、科技住宅大行其道，但越来越多的营销手段认为，要实现减排目标，房企必须真正行动起来，行动迟缓的房企迟早会被淘汰。